ORDENANZA N° 1931/2020

“DERECHO DE PARTICIPACIÓN MUNICIPAL EN LAS VALORIZACIONES INMOBILIARIAS”

VISTO: La necesidad de lograr un reparto equitativo de cargas y beneficios del proceso de urbanización y densificación, reduciendo a su vez las expectativas especulativas sobre la valorización del suelo ante el crecimiento urbano de la ciudad.

Y CONSIDERANDO: Que le corresponde a los órganos de gobierno municipal: a) Planificar el desarrollo urbano atendiendo a las necesidades cotidianas de los vecinos y a la integración de las diferentes actividades que forman parte del quehacer ciudadano; b) Instrumentar políticas tributarias tendientes a desalentar la especulación en el uso de la tierra y c) Elaborar y coordinar planes urbanos y edilicios tendientes a regular el desarrollo y crecimiento de la ciudad y su área rural, en armonía con los recursos naturales y las actividades económicas, sociales y culturales. (Cfr. Art. 25 inc. 1, 2 y 12 de la COM)

Que las obligaciones por mayor aprovechamiento comprenden a todas aquellas inversiones y contribuciones que se solicitan a un propietario y/o desarrollador que tramita un proyecto edilicio o de urbanización dirigidas a: a) prevenir la disminución en calidad y cantidad de los servicios recibidos; b) mitigar los impactos negativos sobre su entorno próximo y el resto de la ciudad; c) compensar las pérdidas o daños creados por el desarrollo;d) favorecer el reparto equitativo de las externalidades positivas del proyecto en cuestión.

Que estas obligaciones son adicionales a las referidas a Cesión de Espacios de Uso Público y Social y sobre Provisión de Infraestructura de Servicios, establecidas por Código urbanístico.

Que el principio de reparto equitativo de cargas y beneficios implica que el ejercicio de propiedad acarrea un conjunto de cargas y obligaciones en proporción al beneficio recibido tras las decisiones administrativas del estado municipal en materia de mayor aprovechamiento urbano en una zona particular de la ciudad. 

Que el principio de reparto equitativo de cargas y beneficios procura evitar que los beneficios recibidos se incorporen injustamente al patrimonio individual como enriquecimiento sin causa justa y puedan ser compartidos con toda la sociedad que ha permitido/favorecido las valorizaciones de las cuales el desarrollo en cuestión hará uso.

POR ELLO

EL CONCEJO DELIBERANTE DE LA CIUDAD DE ARROYITO SANCIONA CON FUERZA DE

O    R    D    E    N    A    N    Z    A

“DERECHO DE PARTICIPACIÓN MUNICIPALEN LAS VALORIZACIONES INMOBILIARIAS”

Art. 1º) ESTABLÉZCASE que la Municipalidad de Arroyito tendrá el derecho de participación municipal en la valorización inmobiliaria, el que se aplicará a todas las personas humanas o jurídicas, propietarias o poseedoras de inmuebles que se encuentren ubicados dentro de los límites del ejido municipal y que hubieran resultado beneficiadas por obras públicas o actos administrativos realizados por el municipio que incrementen el valor o las oportunidades de comercialización de los inmuebles, para otorgarle a la ciudad un porcentaje sobre la ganancia o plusvalía generada.

Art. 2º) HECHOS GENERADORES: Establézcase como hechos generadores de la participación municipal en la valorización inmobiliaria los siguientes:

a) La incorporación a las áreas urbana y suburbana de los inmuebles clasificados como área rural y la incorporación al área urbana de los inmuebles clasificados como suburbanos.

b) El establecimiento o la modificación del régimen de usos del suelo o la zonificación territorial.

c) La autorización de un mayor aprovechamiento de las parcelas, bien sea elevando el Factor de Ocupación del Suelo (FOS), el Factor de Ocupación Total (FOT) o la Densidad, en conjunto o individualmente.

d) La ejecución de obras públicas, cuando no se haya utilizado para su financiamiento el mecanismo de Contribución por Mejoras.

e) Las actuaciones administrativas que permitan o viabilicen grandes desarrollos inmobiliarios.

f) Todo otro hecho, obra, acción o decisión administrativa que permitan, en conjunto o individualmente, el incremento del valor del inmueble por permitir un uso más rentable o el incremento del aprovechamiento del mismo con un mayor volumen o área edificable.

Art. 3º) INSTRUMENTACIÓN: Determínese que el Departamento Ejecutivo Municipal instrumentará las obligaciones del particular obligado proponiendo el contenido de un convenio mediante el cual se establezcan las condiciones, obras o aportes a realizar, formas de pago, plazos, modos y órganos de control que garanticen su debido cumplimiento e implementación. El mismo resultará elaborado conforme los valores establecidos en la liquidación prevista en el artículo 6. Cada Convenio Urbanístico deberá contar con los avales técnicos del Área de Desarrollo Urbano y Hábitat, la Secretaría de Servicios Públicos y el Área de Ambiente y será comunicado en el término de 5 días hábiles al Concejo Deliberante Municipal.

Art. 4º) FORMA DE CÁLCULO: Cuando se establezcan o modifiquen parámetros urbanísticos, o se autorice el cambio de uso del suelo a uno más rentable; cuando se incorporen a las áreas urbana y suburbana inmuebles clasificados dentro del espacio territorial como área rural; cuando se incorporen al área urbana inmuebles clasificados como suburbanos, o cuando se ejecuten obras públicas bajo mecanismos diferentes a la Contribución por Mejoras,la renta diferencial urbana se estimará de acuerdo con el siguiente procedimiento:

1. La tasación efectuada en función de la presente ordenanza determinará el precio actual de las parcelas en cada una de las zonas o subzonas beneficiarias que resulten con características urbano-ambientales y económicas homogéneas. Dicha tasación deberá ser realizada en base a los valores anteriores (precio comercial) y posteriores a la acción urbanística generadora de incremento de la renta mediante la cual se asigne usos, intensidades de edificación y/o zonificación (nuevo precio de referencia).
2. El mayor valor generado por metro cuadrado se estimará en base a la diferencia entre el precio comercial y el nuevo precio de referencia, conforme tasación y sistema de liquidación establecido por los artículos 5 y 6 de la presente ordenanza.

Cuando se autorice un mayor aprovechamiento de una parcela, bien sea elevando el Factor de Ocupación del Suelo (FOS), el Factor de Ocupación Total (FOT) ola Densidad, en conjunto o individualmente, el establecimiento de los derechos sobre la renta diferencial correspondiente al presente concepto se efectuará sobre el valor del excedente en metros cuadrados a autorizar, conforme el sistema de liquidación previsto por el artículo 6 de la presente ordenanza.

Art. 5º) SISTEMA DE VALUACIÓN: Se creará el registro de tasadores inmobiliariosen el ámbito del Área de Desarrollo Urbano y Hábitat de la Municipalidad, o el órgano que la reemplazare a futuro. Para inscribirse en dicho registro los profesionales deberán encontrarse matriculados en la provincia de Córdoba.

En los casos previstos por el artículo 4 de la presente ordenanza se procederá al sorteo público de uno de los profesionales inscriptos en el Registro de Tasadores, el que resultará encargado de determinar el precio comercialanterior a la acción urbanística generadora del incremento y el nuevo precio de referencia, así como de efectuar la valuación correspondiente a las inversiones a realizar por el particular que contribuyeran directamente en la generación de ese mayor valor.

Para el caso de desavenencias con el resultado de la primera pericia efectuada, el particular involucrado o la Municipalidad, podrán solicitar el sorteo de un nuevo profesional, quien realizará una segunda valuación en los términos del párrafo anterior, pudiendo proponerse como precio definitivo al justo precio entre ambos. Todos los gastos y honorarios de esta segunda pericia se encontrarán a cargo de la parte que lo solicitare.

Art.6°) PORCENTAJE APLICABLE Y SISTEMA DE LIQUIDACIÓN: Se establece que el porcentaje de participación municipal correspondiente a la renta diferencial urbana será de hasta el quince (15 %) por ciento del mayor valor real generado por la acción urbanística estatal.

A tal efecto, la Secretaría de Hacienda y Economía de la Municipalidad realizará la correspondiente liquidación determinando el mayor valor generado por metro cuadrado en base a la diferencia tasada entre el precio comercial y el nuevo precio de referencia. Dicha cifra resultará, a su vez, multiplicada por el total de metros de la superficie objeto de la participación en la renta, descontados los metros de superficie correspondientes a las cesiones urbanísticas obligatorias para espacio público.

La cifra así determinada fijará el alcance de los compromisos a asumir por el particular en cada convenio que al efecto proponga el Departamento Ejecutivo.

Art.7°) MOMENTO DE EXIGIBILIDAD: El derecho de participación municipal en la valorización inmobiliaria será exigible en el momento en que el propietario o poseedor del inmueble, hagan uso del mayor valor producido por alguno de los hechos generadores previstos en el artículo 2° de la presente Ordenanza. 

Se entiende por tal a cualquiera de las siguientes situaciones:

a)  Solicitud de permiso de urbanización o construcción, aplicable para el cobro del derecho de participación municipal en la valorización inmobiliaria generada por los hechos generadores de que trata el artículo 2º de la presente Ordenanza.

b) Cambio efectivo de uso del inmueble, aplicable para el cobro del derecho de participación municipal en la valorización inmobiliaria generada por la modificación del régimen o zonificación del suelo.

c) Avance mayor al 90% de la obra pública que constituya un hecho generador de la participación municipal en la valorización inmobiliaria, aplicable para el cobro del derecho de participación municipal en la valorización inmobiliaria.

d) Actos que impliquen transferencia del dominio sobre el inmueble, aplicable al cobro del derecho de participación municipal en la valorización inmobiliaria generada por cualquiera de los hechos generadores de que trata el artículo 2º de la presente Ordenanza.

Art.8°) EXÍMANSE de la valorización inmobiliaria establecida:al Estado Nacional y Provincial, a entidades educativas sin fines de lucro, edificios para cultos, fundaciones y hogares, clubes sociales y deportivos, cuando realicen ampliaciones destinadas a prestar un mejor servicio asociado a su fin. A tal efecto el Departamento Ejecutivo, analizará, caso por caso, la procedencia de la exención solicitada y determinará sus conclusiones, las cuales serán elevadas al Concejo Deliberante para ser declarados loteos o desarrollos urbanísticos de interés social o público. 

Art.9°) FORMAS DE PAGO: Los derechos de participación municipal en las valorizaciones inmobiliarias podrán ser satisfechos por el particular mediante cualquiera de las siguientes formasy según el siguiente orden de prioridad:

1- Transfiriendo al Municipio una porción del inmueble objeto de la misma, u otro de igual valor al monto liquidado dentro del ejido municipal, conforme el sistema establecido en el artículo 6. Las parcelas transferidas pasaran a formar parte del dominio privado del estado municipal.

2- Mediante la construcción de obras de infraestructura de servicios públicos o de áreas de recreación y equipamientos, priorizando el desarrollo urbano en los sectores más vulnerables de la sociedad.

3- Otras formas de cumplimiento que satisfagan el interés de la ciudad y que no involucren el pago de sumas en efectivo.

Una vez cumplimentada la satisfacción de la valorización establecida, el Municipio, a través del área de Habitad y Desarrollo, emitirá un documento que certifique el cumplimiento de la misma.

Art. 10°) INDEPENDENCIA DE OTROS GRAVÁMENES o CESIONES: Los derechos de participación municipal en la renta diferencial urbana generados en las acciones determinadas por el artículo 2 son independientes de otros gravámenes municipales o cesiones, excepto de los costos derivados de la primera tasación exigida por el artículo 5 de la presente ordenanza, los que serán imputados a la presente contribución.

Art. 11°) AUTORIDAD DE APLICACIÓN: La Autoridad de Aplicación de la presente ordenanza será el Área de Desarrollo Urbano y Hábitat de la Municipalidad de Arroyito, en articulación con la Secretaría de Economía, de Servicios Públicos y el Área de Ambiente, o quieneslas reemplazaren a futuro.

Art. 12º) COMUNÍQUESE, publíquese, dése al Registro Municipal y archívese.